Janelas de uma casa antiga em Bruxelas: substituir ou renovar? Licença, PEB e custos

Tem janelas que deixam passar o ar, vidros simples que escorrem de condensação no inverno, ou um orçamento para trocar tudo por PVC? Antes de assinar, três perguntas decidem tudo. Convém substituir, ou é possível renovar? É necessária uma licença urbanística (permis d'urbanisme) para a fachada em causa? E o que está previsto para ventilar uma casa que passa a ser mais estanque ao ar? Este guia reúne o que dizem sobre estes pontos a Homegrade (o balcão de informação gratuito para particulares), a urban.brussels, a comuna de Uccle e o Buildwise, com a data de cada fonte. Não indica preços em euros, por falta de fonte oficial datada, e explica mais abaixo porquê.

A reter

• Segundo a Homegrade, substituir janelas ainda em bom estado tem em geral pouco sentido, tanto do ponto de vista económico como ambiental; convém pensar primeiro em renovar as antigas, sobretudo se tiverem interesse patrimonial.
• A substituição «à l'identique» (idêntica: formas iniciais e aspeto arquitetónico mantidos, o que a Homegrade traduz por mesmo material, mesma cor e mesmos perfis) está isenta de licença num imóvel não protegido; segundo a Homegrade, passar de madeira branca a PVC branco exige licença, mesmo que o aspeto pareça idêntico.
• Imóvel classificado ou inscrito na lista de salvaguarda (liste de sauvegarde): segundo a Homegrade, a licença é sempre exigida; o «arrêté» de 2008 (decreto do Governo) isenta, porém, de licença a substituição idêntica das janelas nas partes não protegidas de um imóvel protegido (art. 35/22, 5°). Na proximidade de um imóvel classificado, certas isenções não se aplicam.
• Janelas novas mais estanques obrigam a pensar na ventilação antes da colocação, e não depois de aparecer bolor.

Manter, renovar ou substituir: a primeira pergunta

A brochura da Homegrade de dezembro de 2022 começa por colocar o problema por esta ordem: a substituição é sobretudo motivada pelo conforto térmico e acústico, mas, antes de optar por ela, é preciso verificar se não será preferível manter as janelas existentes, por exemplo para preservar a estética de uma fachada antiga. Acrescenta que as janelas antigas, mantidas com regularidade, estão muitas vezes ainda em bom estado passados mais de cem anos, e que várias técnicas permitem melhorar o seu desempenho térmico e acústico.

O Guichet Energie (balcão da energia) da comuna de Uccle, numa ficha informativa sem data, apresenta duas vias: substituir o vidro simples por vidro duplo, mantendo a estética de origem, opção apresentada como dispendiosa, mas eficaz; ou renovar as janelas antigas com novas juntas EPDM, desde que sejam de boa qualidade (a ficha cita, por exemplo, as janelas antigas de carvalho), opção descrita como menos dispendiosa e menos consumidora de recursos.

Quanto à rentabilidade, a Homegrade mantém-se prudente: os tempos de retorno variam muito com o preço da energia e o custo das obras, e as ordens de grandeza têm apenas valor indicativo. Para janelas de vidro simples e forma simples substituídas por janelas com vidro isolante, a brochura indica uma amortização em 20 a 30 anos, com base nas poupanças de energia esperadas. Para janelas de formas complexas (arcos, quadrículas) ou já equipadas com vidro duplo, o tempo de retorno ultrapassa muitas vezes a vida útil da janela.

Antes de pedir um orçamento de substituição, convém, portanto, mandar avaliar o estado real das janelas. Para isso, a Homegrade propõe brochuras sobre a janela antiga de madeira e de aço, e um acompanhamento gratuito.

Quando é necessária uma licença urbanística?

A regra de partida, lembrada pela Homegrade: a maior parte das obras de renovação de um edifício exige licença (CoBAT, o código bruxelense do ordenamento do território; em neerlandês BWRO), mas algumas estão isentas pelo «arrêté» (decreto do Governo) dito «de minime importance» (de importância mínima): decreto do Governo da Região de Bruxelas-Capital de 13 de novembro de 2008, alterado várias vezes, nomeadamente em 17 de março de 2022 e depois em 9 de julho de 2026, este último apenas para as energias renováveis. As isenções não se aplicam se a intervenção derrogar um plano de afetação do solo, um regulamento de urbanismo (regional ou comunal) ou uma licença de loteamento (permis de lotir). A ficha precisa também que estas isenções visam os imóveis não protegidos.

Para as janelas, as situações mais frequentes resumem-se assim, segundo a página da Homegrade atualizada em 10-08-2026 e a ficha de janeiro de 2024:

Duas nuances da Homegrade contam muito numa casa antiga. Primeiro, «à l'identique» refere-se à «situation de droit» (situação de direito), isto é, a oficialmente reconhecida pela comuna, cujos planos se encontram normalmente nos arquivos de urbanismo, e não necessariamente à situação existente. A brochura aconselha a verificar junto do serviço de urbanismo da comuna se as janelas existentes podem servir de modelo ou se já foram substituídas em situação de infração. Depois, a ficha lembra que a regulamentação é muitas vezes difícil de interpretar: verifique sempre junto da comuna.

A comuna de Uccle, na sua página «Introduire une demande» (apresentar um pedido), inclui a substituição de janelas entre as obras sujeitas a licença quando há alteração do aspeto (materiais, divisão, forma, cor) e acrescenta que o «collège des bourgmestre et échevins» (colégio de burgomestre e vereadores, órgão executivo da comuna) incentiva a colocação de janelas de madeira. Para Forest, Ixelles e Watermael-Boitsfort, consulte o serviço de urbanismo da comuna: um regulamento comunal ou um PPAS (plano particular de afetação do solo) pode acrescentar condições. O princípio geral está detalhado no nosso guia sobre a licença urbanística em Bruxelas.

Outro ponto que a brochura da Homegrade recorda: num prédio de apartamentos, as janelas costumam constar do «acte de base» (escritura de base do edifício em condomínio) como partes privativas, mas a estética do edifício é propriedade comum. O «acte de base» impõe, por isso, em geral, que a substituição seja submetida ao acordo do condomínio, e pode fixar prescrições de materiais, de cores e de formas.

Imóvel protegido e proximidade de um imóvel classificado: regras à parte

Para um imóvel classificado ou inscrito na lista de salvaguarda, a brochura da Homegrade indica que é sempre exigida uma licença urbanística e que o interlocutor é a «Direction du Patrimoine culturel» (direção do património cultural) da Região. O texto do decreto de 2008 é mais matizado: isenta de licença a substituição das janelas «à l'identique» (formas iniciais, arcos, divisões aparentes, partes de abrir e partes fixas mantidos, aspeto arquitetónico inalterado) nas partes não protegidas de um imóvel protegido (art. 35/22, 5°), mas não nas partes protegidas. Convém pedir à direção do património cultural que indique quais são as partes protegidas. Segundo a patrimoine.brussels (urban.brussels), os atos e obras num imóvel protegido seguem o procedimento da «permis unique» (licença única), que trata ao mesmo tempo o urbanismo e a conservação do património e é concedida pelo «fonctionnaire délégué» (funcionário regional delegado, competente para decidir em certos casos), e não pela comuna. A mesma página indica um prazo de 75 a 195 dias a contar da entrega de um processo completo, que o parecer da «Commission royale des Monuments et des Sites» (comissão real dos monumentos e sítios) é vinculativo para os imóveis protegidos, e que as obras não podem em caso algum começar antes da notificação oficial da licença.

O caso da vizinhança de um imóvel classificado é menos conhecido. Segundo a ficha da Homegrade, a isenção para alterar vãos não se aplica se a fachada se situar numa zona de proteção de um imóvel classificado ou em processo de classificação. Outras isenções (a cor de uma empena, o isolamento de uma parede ou de uma cobertura inclinada, por exemplo) deixam de se aplicar a um imóvel situado a menos de 20 metros de um imóvel protegido. A patrimoine.brussels convida a contactar os seus serviços antes de iniciar obras num imóvel protegido ou situado no perímetro de proteção de um imóvel classificado.

Como saber se a sua casa é abrangida? A ficha da Homegrade remete para a lista consultável em patrimoine.brussels e para o mapa da plataforma cartográfica gis.urban.brussels (camada «patrimoine»). A comuna de Uccle indica, por seu lado, que o seu território tem muitos edifícios e sítios protegidos por classificação ou por lista de salvaguarda. Veja também o guia sobre as casas bruxelenses com caráter.

Montar um processo sem arquiteto

Quando é necessária uma licença, esta pode muitas vezes ser pedida sem arquiteto no caso das janelas. A brochura da Homegrade precisa que a licença pode ser tratada sem arquiteto se as alterações não implicarem nenhum trabalho estrutural (como a alteração de uma padieira ou o alargamento de um vão). O tutorial da Homegrade sobre a substituição de janelas e portas enumera as peças de um processo deste tipo:

• uma planta de localização e uma planta de implantação, obtidas em gis.urban.brussels;
• um levantamento fotográfico: quatro fotografias a cores da fachada, uma delas de frente e outras que incluam os edifícios vizinhos, numeradas e assinaladas na planta de implantação;
• a planta da fachada para a rua na situação de direito (escala 1/50), a pedir à comuna ou, se não existir, uma planta da situação existente a mandar desenhar;
• a planta da situação projetada (escala 1/50), com uma legenda que indique os materiais e as cores das janelas existentes e alteradas;
• o formulário de pedido de licença urbanística.

Se a planta da situação de direito diferir da situação existente, pode ser exigida, em complemento, uma planta da situação de facto. Um desenhador ou um arquiteto pode ajudar nas plantas, sem que seja obrigatório neste caso.

Porquê tantas precauções? Porque a comuna de Uccle o escreve sem rodeios: uma infração autuada obriga a pedir uma licença de regularização de desfecho incerto, e é de qualquer modo devida uma multa, mesmo que a infração tenha podido ser regularizada. Refere que alguns se julgam em situação regular porque um empreiteiro lhes afirmou que não era necessária licença, e recomenda que se verifique junto do serviço de urbanismo.

Comparar janelas: vidro, perfis, colocação

Resolvida a questão da licença, a Homegrade propõe escolher em função do desempenho esperado, determinado pela qualidade dos perfis, dos vidros, das juntas e das ferragens, mas também pelo cuidado da colocação. Alguns pontos de referência da brochura:

A brochura dá também a gama dos vidros ditos «de alto desempenho»: de 1,1 W/m².K (vidro duplo) a 0,6 W/m².K (vidro triplo). Previne contra a corrida ao valor mais baixo: passar de um Ug de 1,1 a 1,0 faz perder 12 % da transferência solar e 10 % da transferência luminosa por um ganho de isolamento mínimo, o que pode pesar nas habitações anteriores aos anos 1960, de superfícies envidraçadas limitadas.

Outros pontos da brochura úteis para ler um orçamento:

• Luz. A superfície envidraçada representa cerca de 70 % de uma janela corrente de madeira; a Homegrade aconselha a evitar perfis mais largos do que os originais.
• Estanquidade ao ar. As classes vão de 1 a 4; a classe 3 é em princípio suficiente em renovação urbana, mas a maioria das janelas novas é de classe 4, que a brochura recomenda preferir.
• Acústica. A Homegrade cita as janelas de madeira de forte densidade (600 kg/m³ no mínimo) e pede três batentes e duas juntas; o PVC e o alumínio também podem servir, de preferência com ensaios acústicos.

PEB e ventilação: o que muda com uma janela mais estanque

Duas coisas estão em jogo, e preparam-se antes da colocação.

A PEB «obras». Segundo a brochura da Homegrade, quando a substituição de janelas está sujeita a licença urbanística, aplica-se a regulamentação PEB (desempenho energético dos edifícios; PEB em francês, EPB em neerlandês): o valor Ug do vidro tem de ser inferior ou igual a 1,1 W/m².K e o valor Uw das janelas (média ponderada) inferior ou igual a 1,5 W/m².K. No mesmo caso, a brochura de 2022 indica que a regulamentação PEB impõe entradas de ar nas divisões ditas secas (sala, quartos...) em que se substituem janelas. Estas entradas de ar podem ser naturais (aerador nas janelas ou na fachada) ou mecânicas (ventilação de duplo fluxo). Segundo o vade-mécum PEB obras da Bruxelles Environnement (página atualizada em 17-09-2026), para um pedido de licença a partir de janeiro de 2023 a exigência abrange qualquer local existente em que se substituam, acrescentem ou suprimam janelas (entrada ou saída de ar), e um caudal mínimo de 45 m³/h por metro linear de janela substituída é admitido como alternativa aos caudais dos locais novos. Esta página não trata do certificado PEB; para as exigências exatas de um projeto, a ficha da Homegrade remete para a Bruxelles Environnement.

A ventilação. A brochura da Homegrade sobre a ventilação em renovação explica que o ar interior se carrega de vapor de água (respiração, cozinhar, duches, roupa) e que este vapor se pode condensar em contacto com superfícies frias, como o vidro simples ou uma parede de fachada pouco isolada; a longo prazo, a humidade e a condensação degradam os materiais e favorecem o bolor. Acrescenta que o isolamento, a estanquidade ao ar e a ventilação controlada são indissociáveis. O Buildwise precisa que a ventilação induzida pelas falhas de estanquidade é incontrolada, portanto por vezes insuficiente, por vezes excessiva.

Para as janelas, a brochura sobre a substituição dá precisões úteis:

• se a ventilação contínua não for assegurada por um sistema independente das janelas (grelhas nas paredes exteriores, duplo fluxo), têm de ser previstas aberturas de entrada de ar nas janelas;
• privilegiam-se dispositivos discretos, colocados acima da travessa superior; os colocados no aro reduzem o vidro, têm um forte impacto visual e enfraquecem ainda mais o desempenho térmico e acústico;
• as ferragens que permitem uma abertura mínima da janela para a entrada de ar não estão em conformidade com a regulamentação PEB;
• a brochura sobre a ventilação precisa que a posição oscilo-batente de uma janela não é considerada uma abertura de alimentação regulável.

Ponto de segurança da brochura sobre a ventilação: os aparelhos de combustão não estanques (salamandras, lareiras abertas, esquentadores e caldeiras atmosféricos) retiram o ar de combustão do próprio local, e uma entrada de ar insuficiente aumenta os riscos de produção de CO. Na presença de um aparelho destes, respeite as normas específicas e mande verificar este ponto antes de tornar a divisão mais estanque.

Se isolar também as paredes pelo interior, o detalhe construtivo n.º 1427 do Buildwise (13-10-2022) insiste na continuidade entre o isolamento da parede e o da janela (retorno do isolante sob o peitoril, ao longo do batente e sob a padieira) para evitar a condensação na junção. Para perceber a origem de uma humidade que aparece depois das obras, veja o nosso guia sobre a humidade numa casa bruxelense.

Quanto custa, e que ajudas existem?

Não publicamos preços em euros para janelas. As fontes oficiais consultadas (Homegrade, comuna de Uccle) não os indicam, e não encontrámos nenhuma gama de preços datada numa fonte institucional legível; além disso, o preço por metro quadrado depende do material, das formas (arcos, quadrículas), da colocação e do estado dos vãos. O que dizem as fontes oficiais:

• A igual qualidade técnica, a Homegrade classifica os materiais assim: o PVC é em geral a opção mais barata, depois a madeira (com variações consoante a essência), o alumínio e por fim o aço.
• Recomenda desconfiar das janelas de «preços esmagados», que muitas vezes implicam uma descida da qualidade do conjunto dos componentes.
• Lembra que o empreiteiro que assegura a colocação de janelas está sujeito à responsabilidade decenal (responsabilité décennale).

Para comparar orçamentos, peça que cada um indique o material, o Ug e o Uw, a classe de estanquidade ao ar, as entradas de ar, a colocação e quem se encarrega da licença, se for necessária.

Ajudas. Segundo a be.brussels, em 03-10-2026 não existe decisão do Governo relativa a eventuais subsídios Rénolution 2025 ou 2026 e não pode ser apresentado nenhum pedido relativo a faturas de saldo datadas de 2025 ou de 2026. A página da renolution.brussels dedicada aos subsídios descreve apenas os subsídios de 2024, cujo período de entrega está encerrado. O portal lista, aliás, outros apoios em «Primes et soutiens financiers»: a taxa reduzida de IVA de 6 %, o crédito ECORENO, o empréstimo Energy&Reno e o acompanhamento gratuito da Homegrade. As condições mudam: consulte o nosso guia sobre os subsídios Rénolution e verifique junto de cada organismo antes de assinar um orçamento. Nunca conte com uma ajuda que não esteja aberta.

Perguntas frequentes

Posso substituir as janelas de madeira por PVC sem licença?

Não, segundo a Homegrade: a substituição de janelas de madeira branca por PVC branco está sujeita a licença, mesmo que a forma e a cor sejam idênticas, porque o material muda. Segundo a Homegrade, a substituição só está isenta se se mantiverem o material, as formas, a cor e a modenatura dos perfis; o texto do decreto fala de formas iniciais e de aspeto arquitetónico inalterado.

E uma janela do lado do jardim, não visível da rua?

A criação, a supressão ou a alteração de vãos não visíveis do espaço público está isenta de licença se as obras não implicarem estabilidade e se a fachada não estiver na zona de proteção de um imóvel classificado ou em processo de classificação (Homegrade, art. 21, 8°). Em caso de dúvida, peça confirmação ao serviço de urbanismo.

As grelhas de ventilação nas janelas são obrigatórias?

Segundo a Homegrade, quando a substituição está sujeita a licença, a PEB impõe entradas de ar nas divisões secas em que as janelas são substituídas (brochura de 2022). Segundo o vade-mécum da Bruxelles Environnement, para os pedidos de licença entregues desde janeiro de 2023, a exigência abrange qualquer local existente em causa, com uma entrada ou saída de ar consoante o local; estes dispositivos colocam-se nas janelas ou na fachada, ou são mecânicos. Em todo o caso, a brochura lembra que tem de ser instalada uma ventilação contínua.

A minha casa é protegida?

Consulte a lista em patrimoine.brussels e o mapa de gis.urban.brussels (camada «patrimoine»), como indica a Homegrade, e confirme depois junto da comuna.

O que se arrisca ao colocar janelas sem licença?

Segundo a comuna de Uccle, uma infração autuada obriga a pedir uma licença de regularização de desfecho incerto, e é devida uma multa mesmo em caso de regularização.

A redação releu em 03-10-2026 a brochura da Homegrade sobre a substituição de janelas (dezembro de 2022), a brochura sobre a ventilação em renovação (fevereiro de 2020), a página da Homegrade sobre as obras isentas (atualizada em 10-08-2026) e a sua ficha de janeiro de 2024, o tutorial de licença sem arquiteto, as páginas da comuna de Uccle (urbanismo, infrações, ficha informativa do Guichet Energie), a página da patrimoine.brussels sobre as obras num imóvel protegido, duas páginas do Buildwise, e as páginas da be.brussels e da renolution.brussels sobre os subsídios. Vários destes documentos são antigos ou não têm data, e cruzámos os artigos citados com o texto consolidado do decreto de 2008 (Justel, texto que integra o decreto publicado em 10-08-2026): as situações, os limiares e as exigências evoluem, pelo que convém verificar junto do serviço de urbanismo da comuna e da Homegrade antes de decidir obras.