Zuverlässigen Handwerker in Brüssel finden: Was Sie vor der Unterschrift prüfen

Ein unterschriebenes Angebot ist ein Vertrag. Laut dem Merkblatt von Homegrade, dem Beratungszentrum für privaten Wohnraum in der Region Brüssel-Hauptstadt, wird es „zu einem Werkvertrag“ (französisch contrat d'entreprise), „sobald beide Parteien es unterschrieben haben“. Die Prüfungen, auf die es ankommt, gehören deshalb vor die Unterschrift, solange Sie sich noch zu nichts verpflichtet haben. Dieser Ratgeber ordnet sie in der Reihenfolge, in der Sie sie abarbeiten. Zu jeder erfahren Sie, welches amtliche Werkzeug Sie nutzen, was es zeigt und was es nicht beweist.

Der Ratgeber nennt keinen einzelnen Betrieb und empfiehlt keinen: Sie bekommen eine Prüfanleitung, keine Adresse. Er gilt für Arbeiten an Häusern in Uccle (Ukkel), Forest (Vorst), Ixelles (Elsene) und Watermael-Boitsfort (Watermaal-Bosvoorde), die alle zur Region Brüssel-Hauptstadt gehören. Den allgemeinen Rahmen einer Baustelle finden Sie im Schritt-für-Schritt-Ratgeber zur Sanierung. Die amtlichen Quellen sind überwiegend französisch. Zitate daraus haben wir selbst aus dem Französischen übersetzt, und Namen von Behörden und Dokumenten lassen wir im Original.

Das Wichtigste in Kürze. Sechs Prüfungen vor der Unterschrift: eine aktive Unternehmensnummer in der Zentralen Datenbank der Unternehmen (ZDU), Tätigkeiten und Befähigungen, die zu Ihren Arbeiten passen, die Bescheinigung der zehnjährigen Haftpflichtversicherung, falls Ihre Baustelle darunter fällt, ein detailliertes Angebot, ein begründeter Zahlungsplan mit angemessener Anzahlung und, wenn der Vertrag bei Ihnen zu Hause unterschrieben wird, ein Hinweis auf das mögliche Widerrufsrecht. Keine dieser Prüfungen garantiert die Qualität der Arbeit. Zusammen schließen sie aber die riskantesten Situationen aus.

Die Unternehmensnummer in der ZDU prüfen

Laut dem FÖD Wirtschaft muss der Bauunternehmer in der Zentralen Datenbank der Unternehmen (ZDU; französisch BCE, niederländisch KBO) eingetragen sein. Seine Broschüre „La check-list du bâtisseur avisé“ (sinngemäß: Checkliste für umsichtige Bauherren) nennt den Weg: Geben Sie die Unternehmensnummer des Bauunternehmers in das Suchwerkzeug ein. Sie steht auf dem Angebot und entspricht laut Broschüre der Mehrwertsteuernummer.

Das amtliche Werkzeug heißt ZDU Public Search. Es zeigt die öffentlichen Daten aller eingetragenen Einheiten, unabhängig von ihrem Zustand (aktiv, identifiziert oder stillgelegt). Die Seite nennt auch das Datum der letzten Aktualisierung der Datenbank, bei unserer Lesung den 02-10-2026. Auf dem Datenblatt einer Einheit finden Sie unter anderem die folgenden Rubriken.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Erstens belegt die ZDU eine Eintragung, kein Können: Test-Achats (niederländisch Test-Aankoop) weist darauf hin, dass die Eintragung „nicht garantiert, dass es sich um einen guten Bauunternehmer handelt“. Zweitens behauptet die Broschüre des FÖD, ein Bauunternehmer ohne gültige Unternehmensnummer sei „nicht registriert und arbeitet illegal“. Das ist Grund genug, an dieser Stelle aufzuhören.

Dieselbe Broschüre schlägt außerdem vor, mit der Unternehmensnummer auch die Sozial- und Steuerschulden des Unternehmens zu prüfen, und zwar auf der Website des FÖD Finanzen (checkobligationderetenue.be). Ein Unternehmen mit Schulden, und seien sie nur vorübergehend, hat ihr zufolge finanzielle Probleme. Dann gelte es, „doppelt vorsichtig“ zu sein.

Den Berufszugang in Brüssel prüfen

Bei den Bauberufen genügt die Eintragung nicht immer, denn die Berufsbefähigung muss nachgewiesen sein. Bruxelles Économie et Emploi (die Brüsseler Verwaltung für Wirtschaft und Beschäftigung) gibt an, dass bei der Eintragung bestimmter Tätigkeiten in die ZDU die Berufsbefähigung nachzuweisen ist. Die Seite „Construction“ (Bau) listet die betroffenen Tätigkeiten auf; die Bezeichnungen geben wir sinngemäß wieder: Rohbau; Gips-, Zement- und Estricharbeiten; Fliesen-, Marmor- und Natursteinarbeiten; Dach und Abdichtung; Einbau und Reparatur von Schreinerarbeiten und Verglasung; allgemeine Schreinerarbeiten; Ausbau und Fertigstellung; Zentralheizung, Klimatisierung, Gas und Sanitär; elektrotechnische Tätigkeiten; Generalunternehmung.

Eine Reform sorgt dabei für Verwirrung. Laut Bruxelles Économie et Emploi ist die Pflicht, Grundkenntnisse der Betriebsführung nachzuweisen, seit dem 15. Januar 2024 abgeschafft. Seit dem 1. April 2024 entfällt außerdem für fünf Berufe die Pflicht, die Berufsbefähigung nachzuweisen: Fleischgroßhändler (französisch „grossiste en viandes-chevillard“), Textilreiniger und Färber („dégraisseur-teinturier“), Pediküre, Massage und Zahntechnik. Die Seite stellt klar, dass die Nachweismöglichkeiten für die Berufe in den Bereichen Bau, Lebensmittel, Fahrzeuge und Personenpflege unverändert bleiben. Die Bauberufe gehören also nicht zu den fünf Streichungen.

Zwei Hinweise noch:

• Die Broschüre des FÖD vermerkt, dass die Regelung zum Berufszugang in Flandern aufgehoben wurde. Die Prüfung der unternehmerischen Fähigkeiten gilt daher nur für Bauunternehmer, die in Brüssel oder in der Wallonie ansässig sind.
• Laut dem Merkblatt von Homegrade (Stand Juli 2025) wird der Berufszugang des Unternehmens künftig auch für den Erhalt von Prämien nötig sein. Die Renolution-Prämien sind allerdings zum 03-10-2026 geschlossen: Den aktuellen Stand der Förderung finden Sie im Ratgeber zu den Renolution-Prämien.

Zehnjährige Haftpflichtversicherung: der belgische Rahmen

Maßgeblich ist das Gesetz vom 31. Mai 2017 über die Pflichtversicherung der zehnjährigen zivilrechtlichen Haftung (französisch: assurance décennale). Es ist laut der Justiz-Datenbank am 1. Juli 2018 in Kraft getreten.

Das sieht das Gesetz vor, nach dem Wortlaut des Textes, den wir am 03-10-2026 gelesen haben:

• Wer betroffen ist. „Bauunternehmer“ im Sinne des Gesetzes ist, wer an Wohngebäuden in Belgien eine Bauarbeit ausführt, bei der „die Mitwirkung eines Architekten Pflicht ist“, und zwar nach Artikel 4 des Gesetzes vom 20. Februar 1939. Jeder Architekt, Bauunternehmer oder sonstige Dienstleister, dessen zehnjährige Haftung ausgelöst werden kann, muss gedeckt sein (Artikel 5).
• Was gedeckt ist. Die Versicherung deckt die Haftung nach den Artikeln 1792 und 2270 des Zivilgesetzbuchs (Code civil), und zwar zehn Jahre ab der Abnahme der Arbeiten (französisch agréation des travaux), „beschränkt auf die Festigkeit, die Standsicherheit und die Dichtheit des geschlossenen Rohbaus des Wohngebäudes“, wenn dadurch die Festigkeit oder Standsicherheit des Gebäudes gefährdet wird. Ästhetische Schäden sind ausgeschlossen, ebenso Schäden unter € 2.500 (indexierter Betrag).
• Mindestbetrag. Die Deckung je Schadensfall darf nicht unter € 500.000 liegen, wenn der Wiederaufbauwert diesen Betrag übersteigt, andernfalls nicht unter dem Wiederaufbauwert (Artikel 6). Diese Beträge sind an den ABEX-Index (Baukostenindex) gekoppelt, ebenso wie die Schwelle von € 2.500.
• Nachweis. Vor Beginn jeder Bauarbeit übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn und dem Architekten eine Versicherungsbescheinigung (Artikel 12). In den Vertragsunterlagen müssen Name und Unternehmensnummer des Versicherers sowie die Nummer des Versicherungsvertrags stehen. Eine Bürgschaft kann die Versicherung unter den vom König festgelegten Bedingungen ersetzen (Artikel 13).

Die praktische Folge fasst der FÖD Wirtschaft so zusammen: Verlangt Ihre Baustelle die Mitwirkung eines Architekten, fordern Sie den Nachweis, dass die Versicherung abgeschlossen ist. Seine Broschüre präzisiert, dass die Pflicht Baustellen betrifft, auf denen ein Wohngebäude renoviert oder gebaut wird, mit einer nach dem 1. Juli 2018 erteilten Genehmigung, für die ein Architekt Pflicht ist.

Für kleine Arbeiten ohne Architekten schreibt das Gesetz diese Versicherung nicht vor. Homegrade erinnert dann an die übrigen Schutzmechanismen: eine gesetzliche Mindestgarantie von zwei Jahren auf Verbrauchsgüter (Materialien, Ausstattung), die zehnjährige Haftung für Mängel, die die Standsicherheit gefährden, und die Haftung für geringfügige Mängel („vices véniels“), „zwei bis drei Jahre lang, je nach Gericht“. Wikifin beschreibt die zehnjährige Haftung als gültig für zehn Jahre ab der endgültigen Abnahme, und zwar für schwere Mängel. Sie unterscheidet sie von der Haftung des Architekten, die sich auf die Planung und die Überwachung der Ausführung bezieht.

Ob Ihre Baustelle einen Architekten verlangt, hängt von der Art der Arbeiten und von der Genehmigung ab. Laut Broschüre des FÖD ist ein Architekt bei größeren Renovierungen vorgeschrieben, die eine Genehmigung erfordern. Ob eine Genehmigung nötig ist, sagt Ihnen das Bauamt (Städtebau) Ihrer Gemeinde, und wie Sie dabei vorgehen, erklärt der Ratgeber zur Städtebaugenehmigung.

Angebot und Vertrag lesen

Homegrade listet die Angaben auf, die ein Angebot für Bauarbeiten mindestens enthalten muss, damit es rechtlichen Wert hat:

• Name oder Firma, Adresse und Unternehmensnummer des Bauunternehmers;
• Einzelheiten und Art der Leistungen und Lieferungen;
• der Preis, pauschal oder bestimmbar;
• Datum und Gültigkeitsdauer des Angebots;
• die geschätzte Dauer der Leistung;
• die Angaben zum Kunden und die Adresse der Baustelle.

Der FÖD Wirtschaft stellt in seiner Pressemitteilung vom Oktober 2024 klar, dass das Gesetz ein Unternehmen verpflichtet, ein Angebot zu erstellen, wenn der Verbraucher es verlangt und das Unternehmen bereit ist, die Leistung zu erbringen.

Über dieses Minimum hinaus empfiehlt dasselbe Merkblatt ein Angebot, das nach Einzelposten gegliedert ist, mit Menge und Einheitspreis für jede Arbeit. Von Gesamtpreisen rät es nach Möglichkeit ab: Sie erschweren den Vergleich und können während der Bauarbeiten zu Mehrkosten führen. Zu den Tipps gehören außerdem genaue Angaben zu Material, Marke oder Leistung (bei der Dämmung etwa R-Wert und Dicke), zu optionalen Arbeiten und zur geltenden Mehrwertsteuer sowie die Trennung von Lieferpreis und Einbaupreis.

Der FÖD Wirtschaft rät, idealerweise zwei oder drei Angebote zum Vergleich einzuholen. Seine Broschüre weist auch darauf hin, dass ein unredliches Unternehmen in der Regel auffallend niedrige Preise anbietet, und mahnt zu einer kritischen Haltung gegenüber allzu verlockenden Angeboten. Eine Zahlenschwelle nennt sie nicht: Vergleichen Sie Posten für Posten.

Vor der Unterschrift sollten Sie laut Homegrade die Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch einmal lesen, oft stehen sie auf der Rückseite des Angebots. Sie legen die Höhe der Anzahlung fest, die Rechnungsraten, die Zahlungsfristen, die Gültigkeitsdauer, eine etwaige Preisanpassungsklausel, die Garantien und Ihre eigenen Pflichten als Bauherr. Als „übliche Bedingungen“ nennt das Merkblatt eine Zahlungsfrist von 15 Tagen und eine Gültigkeit des Angebots von drei Monaten. Es fügt hinzu, dass man lieber ein anderes Unternehmen wählen kann, als sich an Klauseln zu binden, die nicht passen, denn Bauunternehmer sind nicht immer bereit, ihre Bedingungen zu ändern.

Weitere Punkte, die Homegrade nennt:

• Beginn und Dauer der Arbeiten, gegebenenfalls mit Verzugsentschädigungen;
• die Übergabe der Unterlagen zu den Arbeiten (technische Datenblätter, Konformitätsberichte);
• die Bescheinigungen, die für Prämienanträge nötig sind;
• eine fotografische Bestandsaufnahme vor und nach der Baustelle;
• gegebenenfalls die Liste der Subunternehmer.

Betreffen die Arbeiten Gemeinschaftsteile einer Miteigentümergemeinschaft, erinnert das Merkblatt daran, die Zustimmung des Verwalters (französisch syndic) oder der Miteigentümergemeinschaft einzuholen.

Anzahlung, Zahlung und Widerrufsrecht

Die Anzahlung. Test-Achats erklärt in einem Artikel vom 10-06-2026, dass es nicht gesetzlich verboten ist, eine Anzahlung zu verlangen. Sagen Vertrag oder Bestellschein nichts zu Anzahlungen, müssen Sie laut der Organisation erst nach Ausführung der Arbeiten zahlen. Sie fügt hinzu, dass eine Rechnung kein Vertrag ist, ein Bestellschein dagegen schon. Von einer zu hohen Anzahlung rät sie ab, weil der Verbraucher ein Risiko eingeht, wenn der Bauunternehmer in Konkurs geht, und sie empfiehlt einen gestaffelten Zahlungsplan. Als Beispiel für eine Aufteilung nennt sie für eine Installation 15 % bei Unterzeichnung, 30 % bei Lieferung der Materialien, 30 % beim Einbau und 25 % Restbetrag bei der Billigung der Installation. Das ist ein Beispiel, keine Regel.

Eine einheitliche Zahl nennen die Quellen nicht. Homegrade führt als übliche Bedingung eine Anzahlung von „maximal 30 bis 40 % (ausnahmsweise mehr bei Lieferung teurer Materialien)“ an. Der FÖD Wirtschaft rät, Vorschüsse zu meiden, die Ihnen zu hoch erscheinen, sich dazu Erklärungen geben zu lassen, nach Baufortschritt zu zahlen, nachdem die Rechnungen eingegangen sind, und vor jeder Zahlung die Kontonummer des Begünstigten zu prüfen.

Test-Achats gibt an, dass das Breyne-Gesetz (französisch loi Breyne) der einzige Fall ist, in dem das Gesetz den Verbraucher vor Anzahlungen schützt: Es begrenzt die Anzahlung bei der Unterzeichnung auf höchstens 5 % des Baupreises, gilt aber für Häuser, die vollständig von einem Generalunternehmer gebaut oder „schlüsselfertig“ gekauft werden. Laut derselben Quelle gilt es nicht, wenn Sie mit jedem Bauunternehmer einen eigenen Vertrag schließen. Den genauen Anwendungsbereich dieses Gesetzes haben wir nicht im Gesetzestext geprüft. Lassen Sie sich bei einer großen Baustelle, die nur ein einziger Bauunternehmer ausführt, vor der Unterschrift beraten, und lassen Sie die Anzahlung immer im Vertrag festhalten.

Barzahlung. Die Broschüre des FÖD (2023) rät, hohe Beträge nicht bar zu zahlen, und gibt an, dass es im Rahmen desselben Vertrags verboten ist, mehr als € 3.000 in bar zu zahlen. Diese Grenzen ändern sich: Prüfen Sie beim FÖD Wirtschaft, welcher Betrag zum Zeitpunkt der Zahlung gilt.

Das Widerrufsrecht. Laut FÖD Wirtschaft können Sie damit innerhalb von 14 Tagen von einem Vertrag zurücktreten, der außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens (zum Beispiel bei einem Vertreterbesuch zu Hause oder an der Haustür) oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Die Frist von 14 Kalendertagen beginnt am Tag nach der Unterzeichnung des Dienstleistungsvertrags. Sie können das Recht mit dem vorgesehenen Formular ausüben oder mit einer eindeutigen, vorzugsweise schriftlichen Erklärung. Der FÖD stellt klar, dass es bei Verträgen, die im Unternehmen selbst geschlossen werden, grundsätzlich kein Widerrufsrecht gibt, es sei denn, das Unternehmen oder ein besonderes Gesetz sieht es vor.

Für Bauarbeiten sagt die Pressemitteilung vom Oktober 2024: Wird ein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, etwa bei Ihnen zu Hause, muss das Unternehmen zusätzliche Informationen geben, zum Beispiel über das „eventuelle“ Widerrufsrecht. Auf dieses Wort kommt es an, denn ob das Recht besteht, hängt vom Einzelfall ab. Unterschreiben Sie ein Angebot bei sich zu Hause, suchen Sie den Hinweis im Vertrag. Im Zweifel stellen Sie Ihre Frage an den FÖD Wirtschaft (0800 120 33) vor der Unterschrift, nicht danach. Die Wirtschaftsinspektion des FÖD Wirtschaft kann keinen Einzelstreit lösen, und dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Was diese Prüfungen nicht garantieren, und wohin Sie sich im Streitfall wenden können

Diese Prüfungen verringern das Risiko, sie beseitigen es nicht. Test-Achats sagt das selbst: Die eigenen Ratschläge böten keine „absolute Garantie“ für Qualität und Solidität des Bauunternehmers. Gütesiegel vergibt die Branche selbst, sie sind laut Test-Achats keine objektiven Qualitätsindikatoren, und auch die Mitgliedschaft in einem Berufsverband ist kein absoluter Beleg. Dieselben Quellen empfehlen nachprüfbare Referenzen: die Website des Bauunternehmers ansehen, Beispiele ausgeführter Arbeiten verlangen, genannte Kunden kontaktieren und nach Möglichkeit eine Baustelle besichtigen. Der FÖD warnt außerdem vor dem „Briefkastenunternehmen“ (französisch „boîte aux lettres“), dessen Adresse zu einem Business-Center gehört, in dem keine Bautätigkeit ausgeübt werden kann.

Bei Meinungsverschiedenheiten nennt Wikifin die Schlichtung vor der Commission de Conciliation Construction (Schlichtungskommission Bau), eine Lösung, die oft schneller und günstiger ist als ein Gerichtsverfahren. Erst danach kommen gegebenenfalls ein Anwalt und die Gerichte. Die Broschüre des FÖD verweist außerdem auf den Service de Médiation pour le Consommateur (Verbraucher-Mediationsdienst). Eine Meldung kann über ConsumerConnect erfolgen, aber die Wirtschaftsinspektion greift nicht ein, um einen Einzelstreit zu lösen.

Häufige Fragen

Genügt eine aktive Unternehmensnummer in der ZDU, um zu unterschreiben?

Nein. Sie belegt die Eintragung, nicht die Qualität. Prüfen Sie auch die angemeldeten Tätigkeiten, den Berufszugang bei den betroffenen Berufen, die Versicherung und den Inhalt des Angebots.

Woran erkenne ich, ob meine Arbeiten eine zehnjährige Haftpflichtversicherung erfordern?

Nach dem Gesetz vom 31. Mai 2017 und der Broschüre des FÖD Wirtschaft betrifft die Pflicht Arbeiten an Wohngebäuden in Belgien, bei denen die Mitwirkung eines Architekten Pflicht ist. Wissen Sie nicht, ob das bei Ihnen zutrifft, fragen Sie das Bauamt (Städtebau) Ihrer Gemeinde, ob eine Genehmigung nötig ist und ob dafür auch ein Architekt vorgeschrieben ist. Manche genehmigungspflichtigen Arbeiten sind davon befreit (siehe den Ratgeber zur Städtebaugenehmigung). Gilt die Pflicht, verlangen Sie die Bescheinigung vor Beginn der Arbeiten.

Wurde der Berufszugang in Brüssel abgeschafft?

Nicht für die Bauberufe. Laut Bruxelles Économie et Emploi betreffen die Streichungen von 2024 fünf andere Berufe, und die Nachweisregeln für den Bau bleiben unverändert. Prüfen Sie das auf der offiziellen Seite, denn die Regelung ändert sich.

Welche Anzahlung ist „normal“?

Die Quellen nennen keine einheitliche Zahl. Homegrade führt 30 bis 40 % als übliche Bedingung an, Test-Achats rät von einer hohen Anzahlung ab und bevorzugt gestaffelte Zahlungen. Lassen Sie Betrag und Raten im Vertrag festhalten.

Kann ich zurücktreten, nachdem ich ein Angebot bei mir zu Hause unterschrieben habe?

Vielleicht: Das Widerrufsrecht von 14 Tagen gibt es bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossen werden, doch der FÖD spricht bei Bauarbeiten von einem „eventuellen“ Recht. Suchen Sie den Hinweis im Vertrag und fragen Sie beim FÖD Wirtschaft nach.

Wo finde ich in Brüssel Hilfe beim Lesen eines Angebots?

Homegrade bietet einen Beratungsdienst zum privaten Wohnraum in der Region Brüssel-Hauptstadt an und veröffentlicht seine Merkblätter „Check-list Devis“ (Checkliste Angebot). Die Kontaktdaten stehen auf homegrade.brussels (Seite auf Französisch und Niederländisch).

Die Redaktion hat am 03-10-2026 das Gesetz vom 31. Mai 2017 in der Justel-Datenbank, ZDU Public Search, die Seiten von Bruxelles Économie et Emploi, die Broschüre und die Pressemitteilungen des FÖD Wirtschaft, das Merkblatt von Homegrade sowie die Dossiers von Test-Achats und Wikifin erneut gelesen. Zustände und Schwellen ändern sich (Zahlungsgrenzen, Regelung des Berufszugangs, Gesetzestexte): Prüfen Sie beim FÖD Wirtschaft, bei Bruxelles Économie et Emploi und beim Bauamt (Städtebau) Ihrer Gemeinde nach, bevor Sie unterschreiben.