Städtebau in Uccle, Forest, Watermael-Boitsfort und Ixelles: Was unterscheidet die Gemeinden?

Sie planen Arbeiten im Süden Brüssels und fragen sich, ob Sie in Uccle (Ukkel), Forest (Vorst), Watermael-Boitsfort (Watermaal-Bosvoorde) und Ixelles (Elsene) gleich vorgehen. Die kurze Antwort: Die inhaltlichen Regeln kommen größtenteils von der Region, aber jede Gemeinde hat ihr eigenes Bauamt (Städtebau), eigene Verordnungen, eigene Quartierpläne und ihr eigenes geschütztes Kulturerbe. Dieser Ratgeber stellt nebeneinander, was die vier Gemeinde-Websites und die regionale Kulturerbe-Website sagen, jeweils mit Lesedatum. Zitate daraus haben wir selbst aus dem Französischen übersetzt. Die schriftliche Auskunft des Bauamts Ihrer Gemeinde ersetzt der Ratgeber nicht.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Rahmen ist regional (CoBAT, regionale Städtebauverordnung RRU, regionaler Flächennutzungsplan PRAS). Die Genehmigung erteilt aber grundsätzlich das Kollegium von Bürgermeister und Schöffen der Gemeinde, das eigene Verordnungen und Pläne hinzufügt (uccle.be, Stand 03-10-2026).
• Alle vier Gemeinden nehmen Anträge online über die regionale Plattform MyPermit entgegen. Papierunterlagen geben Sie je nach Gemeinde nach Terminvereinbarung ab oder schicken sie per Einschreiben.
• Bei geschützten Gebäuden ändert sich das Verfahren: Den Antrag prüft dann der bevollmächtigte Beamte der Region (patrimoine.brussels). Klären Sie den Status Ihres Hauses, bevor Sie ein Angebot unterschreiben.
• Die Gemeinde-Seiten formulieren von Gemeinde zu Gemeinde und manchmal von Seite zu Seite unterschiedlich (Öffnungszeiten, Fenster). Fragen Sie deshalb beim zuständigen Bauamt nach und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Ein regionaler Rahmen, vier Gemeindeschalter

Rechtsgrundlage ist in Brüssel das Brüsseler Gesetzbuch zur Raumordnung (CoBAT; niederländisch BWRO). Nach Angaben der Gemeinde Uccle regelt es die Planung, die regionalen und kommunalen Städtebauverordnungen, die Genehmigungen, den Schutz des Kulturerbes und die Rechtsmittel. Die regionale Städtebauverordnung (RRU) beschreibt dieselbe Website als Grundlage für die Prüfung jedes Genehmigungsantrags. Der regionale Flächennutzungsplan (PRAS) hat Vorrang vor den besonderen Flächennutzungsplänen (PPAS), den kommunalen Quartierplänen.

Was die Gemeinde nach ihren eigenen Seiten hinzufügt: kommunale Städtebauverordnungen (zum Beispiel zum Regenwasser), PPAS, die die Regeln für einen oder mehrere Häuserblöcke festlegen, Parzellierungsgenehmigungen mit Verordnungscharakter und einen Konzertierungsausschuss (commission de concertation), der zu Anträgen mit öffentlicher Untersuchung Stellung nimmt.

Wer erteilt die Genehmigung? Die Seiten von Uccle und Watermael-Boitsfort sagen dasselbe: In der Regel ist es das Kollegium von Bürgermeister und Schöffen, in aufgelisteten Fällen jedoch der bevollmächtigte Beamte der Region. Dazu zählen unter anderem unter Schutz gestellte Gebäude (classés) und Gebäude auf der Schutzliste (liste de sauvegarde) oder solche, für die ein Schutzverfahren läuft. Der Antrag geht dann an Urban (urban.brussels), die regionale Verwaltung für Städtebau und Kulturerbe. Zum Verfahren und zu den Befreiungen lesen Sie unseren Ratgeber zur Städtebaugenehmigung in Brüssel.

Die vier Gemeinden im Vergleich

„Nicht angegeben“ heißt nur, dass wir die Information auf den gelesenen Seiten nicht gefunden haben. Es heißt nicht, dass es sie nicht gibt.

Uccle: grüner Charakter, zonenbezogene Verordnungen und vielfältiges Kulturerbe

Was die Gemeinde zu ihrer Politik sagt. Auf der Seite „Mission du Service Urbanisme“ (Aufgabe des Städtebaudienstes) nennt die Gemeinde als Ziele unter anderem, „den grünen Charakter unserer Gemeinde zu bewahren“, neue Projekte gut in ihre Umgebung einzufügen und auf eine Mischung der Funktionen zu achten. Das ist eine erklärte Ausrichtung, für sich genommen aber keine Regel, auf die Sie sich berufen können. Was für Ihr Grundstück gilt, steht in den Plänen und Verordnungen weiter unten.

Antrag einreichen. Der Dienst sitzt in der rue de Stalle 77 und ist von Montag bis Freitag von 8 bis 16 Uhr geöffnet. Einige Seiten der Gemeinde schreiben „uniquement sur rendez-vous“ (nur nach Terminvereinbarung), andere nicht: Vereinbaren Sie also einen Termin, bevor Sie hingehen. Beschrieben sind drei Wege: die Plattform MyPermit (Uccle nutzt sie seit November 2023), die Abgabe nach Terminvereinbarung mit sofortiger Eingangsbestätigung oder das Einschreiben. Uccle veröffentlicht außerdem ein „document d'orientation“ (Orientierungsdokument) zu den Zielen der Gemeinde und zu ihrer Praxis bei der Beurteilung von Anträgen. Es lohnt sich, das zu lesen, bevor Sie ein Projekt zeichnen lassen.

Genannte Verordnungen und Pläne. Die Seite „Instance communale“ (kommunale Instanz) führt auf:

• eine zonenbezogene kommunale Städtebauverordnung (RCUZ) „Grandes Avenues“. Sie soll die Grundstücke an zwei großen Verkehrsachsen architektonisch und ästhetisch aufwerten. Die veröffentlichten Karten tragen die Titel Brugmann Nord und Brugmann Sud sowie zwei weitere Karten (Est und Ouest). Laut der Seite fügt sich die Verordnung in die Ziele des Gebiets von kulturellem, historischem, ästhetischem Wert oder zur Stadtverschönerung im PRAS ein;
• eine kommunale Städtebauverordnung zum Wassermanagement, am 25. Februar 2016 beschlossen und seit dem 28. November 2016 anwendbar. Sie fördert die Wiederverwendung und die vorübergehende Speicherung von Regenwasser vor der Einleitung mit begrenztem Abfluss und umfasst auch den Kanalanschluss;
• Verordnungen zu Werbeschildern und zur Eröffnung bestimmter Geschäfte;
• eine allgemeine Karte der PPAS und eine Tabelle mit deren Vorschriften;
• die Allgemeine Bauordnung von Uccle von 1948 (Règlement général des bâtisses), die die Gemeinde nach eigener Aussage teilweise durch neuere Verordnungen aufgehoben sieht.

Liegt Ihr Grundstück im Gebiet dieser zonenbezogenen Verordnung (die Gemeinde veröffentlicht eine Karte des Gebiets) oder ändern Sie das Wassermanagement des Grundstücks? Dann können diese Texte zu den regionalen Regeln hinzukommen.

Arbeiten, die laut Uccle eine Genehmigung brauchen. Die Seite zur Antragstellung nennt unter anderem: eine Fassade dämmen, die vom öffentlichen Raum aus sichtbar ist oder weniger als 20 Meter von einem geschützten Gebäude entfernt liegt; Fenster austauschen, wenn sich das Erscheinungsbild ändert (das Kollegium ermutigt zu Holzfenstern); die Fassade streichen, wenn sich Farbe oder Struktur ändern; ein Gartenhaus von mehr als 9 m² aufstellen; einen Hochstammbaum fällen oder beschneiden (Antrag beim Service Vert, dem Grünflächendienst).

Kulturerbe. Auf ihrer Kulturerbe-Seite nennt Uccle als gesetzlich geschützte Objekte das Papenkasteel, die Mühle Nekkersgat (im regionalen Register Neckersgat geschrieben), die Maison Bloemenwerf, den Kauwberg und den Hohlweg Crabbegat. Sie fügt hinzu, dass auch manche Gebäude, die für sich genommen nicht bemerkenswert sind, erhaltenswert seien, weil sie in der Typologie und Geschichte des Ortes ihren Platz haben.

Nach der Genehmigung. Die Gemeinde weist darauf hin, dass es ein städtebaulicher Verstoß ist, wenn Sie den Baustellenaushang nicht anbringen oder die Mitteilung über den Baubeginn nicht per Einschreiben an das Kollegium und den bevollmächtigten Beamten schicken.

Forest: genaue Zahlen zu Antrag und Archiv

Grundsatz. Die Website von Forest schreibt, dass für Bau-, Abbruch- und Umbauarbeiten, innen wie außen, grundsätzlich eine Genehmigung nötig ist und die Befreiung die Ausnahme bleibt.

Antrag einreichen. Seit dem 21. November 2023 können Anträge auf eine Städtebaugenehmigung online über MyPermit gestellt werden. Papierunterlagen geben Sie nur nach Terminvereinbarung ab (per Telefon oder E-Mail an [email protected]). Eine technische Sprechstunde ohne Termin, nur für allgemeine technische Fragen, ist für montags von 13 bis 16 Uhr angegeben. Forest ist die einzige der vier Gemeinden, deren gelesene Seite die Kosten beziffert: Am 03-10-2026 beträgt die Einreichungsgebühr (taxe d'introduction) 150 € für jeden neuen Antrag auf eine Städtebaugenehmigung und 100 € für einen Antrag auf Baumfällung. Die Gebühr ist bei der Einreichung zu zahlen (online am virtuellen Schalter oder elektronisch am Schalter, Kreditkarten werden abgelehnt).

Städtebauliche Auskünfte und Vorkaufsrecht. Bevor Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie bei der Gemeinde die städtebaulichen Auskünfte (renseignements urbanistiques) einholen (Artikel 281 des CoBAT). Der Antrag läuft über Irisbox, mit einer gesetzlichen Frist von 30 Tagen. Forest nennt außerdem ein Vorkaufsgebiet (périmètre de préemption) im Rahmen des „contrat de quartier durable“ (nachhaltiger Quartiervertrag) „Wiels-sur-Senne“, mit Karte und Liste der Parzellen.

Archiv. In Forest können Sie die Suche nach den Akten zu einem Gebäude bestellen (15 € je Adresse, 2 € je Dokument als digitale Kopie). Eigentümer legen dafür einen Eigentumsnachweis vor. Die Gemeinde betont, ihre Archive seien sehr vollständig, einzelne Unterlagen könnten aber fehlen.

Was wir nicht gefunden haben. Die gelesene Seite nennt eine kommunale Verordnung zum Regenwasser (PDF) und verweist auf den PRAS, enthält aber weder eine Liste von PPAS noch eine Position der Gemeinde zu Fenstern. Fragen Sie beim Dienst nach, ob für Ihre Straße ein Plan oder eine Verordnung gilt.

Watermael-Boitsfort: Genehmigung, Fenster und Quartierpläne

Empfang. Der Städtebaudienst sitzt in der Maison Haute (niederländisch Hooghuis), im ersten Stock. Die Seite „Urbanisme“ gibt einen Empfang am Montag an (von 9.30 bis 12 Uhr und von 13.30 bis 15.30 Uhr von September bis Juni, von 8.30 bis 13 Uhr im Juli und August). Die Einsicht in Akten mit öffentlicher Untersuchung ist nach derselben Seite ausschließlich nach Terminvereinbarung möglich. Die französische Version der Seite „Le permis d'urbanisme“ (die Städtebaugenehmigung) spricht dagegen von einem Dienst, der nur nach Terminvereinbarung geöffnet ist, und gibt weiter unten an, dass der Dienst montags zu denselben Zeiten erreichbar ist. Die Formulierungen unterscheiden sich also, zum Teil sogar innerhalb einer Seite. Vereinbaren Sie telefonisch oder per E-Mail ([email protected]) einen Termin, bevor Sie hingehen.

Antrag einreichen. Online über MyPermit, am Schalter mit sofortiger Eingangsbestätigung oder per Einschreiben an das Kollegium.

Fristen und Kosten. Laut der Genehmigungsseite hängt die Bearbeitungsfrist von mehreren Faktoren ab (Baujahr, städtebauliche Lage, Gegenstand des Antrags) und „kann zwischen 75 und 190 Kalendertagen schwanken“. Die Verwaltungskosten richten sich nach Gegenstand und Verfahren. Ein Sternchen zeigt an, dass Fenster, Dachfenster, Gartenhäuser und Baumfällungen von den Aktengebühren und von der Gemeindeabgabe befreit sind.

Fenster. Die Gemeinde widmet dem Austausch der Fenster eine eigene Seite: Er braucht eine Genehmigung, weil sich das äußere Erscheinungsbild ändert, und die Gemeinde zieht Holz erkennbar vor. Die Seite „Le permis d'urbanisme“ relativiert das: Für vom öffentlichen Raum aus sichtbare Fenster und Türen ist eine Genehmigung nötig, „Ja, wenn sich das Erscheinungsbild ändert (Material, Teilung, Farbe)“. Holen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, statt sich auf nur eine der beiden Formulierungen zu verlassen.

Weitere genannte Fälle. Die Fassade unverändert („à l'identique“) neu zu streichen, braucht keine Genehmigung, ein Wechsel von Farbe oder Struktur schon. Ein Gartenhaus ist unter Bedingungen befreit (höchstens 9 m², begrenzte Höhe, Zone der Hof- und Gartenflächen, keine Abweichung von einem Plan oder einer Verordnung).

Quartierpläne. Die Website listet acht PPAS auf: Souverain-Est partie Sud, Coin du Balai, Étangs de Boitsfort, Souverain-Ouest, Plateau Boitsfort, Wiener, Vallée de la Héronnière und Archiducs. Hinzu kommt ein Plan „Varda“, den die Seite als Plan von Ixelles darstellt. Sehen Sie sich den Plan an, der Ihre Adresse abdeckt, bevor Sie einen Anbau entwerfen.

Kulturerbe. Das regionale Register des geschützten Kulturerbes (Ausgabe August 2026) enthält zum Beispiel das Ensemble Logis-Floréal, geschützt als Ensemble und Denkmal, mit endgültiger Entscheidung vom 15. Februar 2001, sowie die Kirche Saint-Clément samt Umgebung, geschützt als Landschaft (site). Liegt Ihr Gebäude in oder nahe einem solchen Gebiet, können besondere Regeln gelten. Mehr dazu im Abschnitt über geschützte Gebäude weiter unten.

Ixelles: eine knappere Seite, mehrere Fachstellen

Ixelles kommt hier nur kurz vor, denn die Städtebauseite beschreibt vor allem die Organisation des Dienstes. Der Dienst Aménagement du territoire (Raumordnung) sitzt in der chaussée d'Ixelles 172 (2. Stock), und die Website gibt an, dass die Gemeinde nur nach Terminvereinbarung erreichbar ist. Die Seite unterscheidet das Sekretariat für Genehmigungen, eine Abteilung PEB (Energieleistung von Gebäuden), eine Abteilung für städtebauliche Auskünfte, den Bereich Beschwerden und Verstöße sowie eine Abteilung Planification urbaine et Patrimoine (Stadtplanung und Kulturerbe). Für die Online-Einreichung verweist sie auf MyPermit.

Ixelles nennt außerdem drei kommunale Prämien (Energieeinsparung, Regenwassernutzung, „petit patrimoine“, also kleineres bauliches Erbe), ohne auf der gelesenen Seite ihren Status auszuführen. Dazu lesen Sie unseren Ratgeber zu den Renolution-Prämien und kommunalen Hilfen. Eine Liste kommunaler Städtebauverordnungen, die mit der von Uccle vergleichbar wäre, haben wir auf den gelesenen Seiten nicht gefunden.

Geschütztes Gebäude, Inventar und Schutzzone: Was sich für Ihr Haus ändert

Dieser Abschnitt stützt sich auf die regionale Kulturerbe-Website und gilt für alle vier Gemeinden.

Zwei Schutzstufen. Das CoBAT kennt die Unterschutzstellung (classement), die alle Arbeiten einer vorherigen Genehmigung unterwirft, um den Erhalt des Gebäudes zu sichern, und die Eintragung in die Schutzliste (liste de sauvegarde), die als flexibler dargestellt wird und Umbauten zulassen kann, die den Kulturerbewert bewahren. Genehmigungsanträge für ein geschütztes Gebäude prüft der bevollmächtigte Beamte, und in bestimmten Fällen werden sie der Königlichen Kommission für Denkmäler und Landschaften (Commission royale des Monuments et des Sites) zur Stellungnahme vorgelegt. Der Eigentümer muss das Gebäude in gutem Zustand halten. Alle Wirkungen gelten bereits ab der Eröffnung des Schutzverfahrens.

Schutzzone. Ein geschütztes Gebäude ist von einer Schutzzone umgeben, deren Grenzen vom Umfeld abhängen. Eine Genehmigung für ein Gebäude in dieser Zone unterliegt den besonderen Publizitätsmaßnahmen und der Stellungnahme der Königlichen Kommission, wenn das Vorhaben die Sichtbeziehungen zum und vom geschützten Gebäude verändert. Uccle nennt im Zusammenhang mit der Dämmung zudem den Abstand von 20 Metern zu einem geschützten Gebäude. Ob sich dieser Abstand mit der Schutzzone deckt, sagen die gelesenen Seiten nicht.

Gesetzliches Inventar. Nach Angaben der regionalen Website ist das gesetzliche Inventar des unbeweglichen Kulturerbes mit der Veröffentlichung im Belgischen Staatsblatt vom 19. August 2024 tatsächlich in Kraft getreten. Die Eintragung ins Inventar ist keine Schutzmaßnahme, doch jeder Genehmigungsantrag für ein eingetragenes Gebäude muss dem Konzertierungsausschuss zur Stellungnahme vorgelegt werden, der die Stellungnahme der Königlichen Kommission einholen kann (es gibt Befreiungen). Dieselbe Website erläutert, dass das Inventar die Übergangsregelung nach Artikel 333 des CoBAT beendet. Danach galten Denkmäler und Ensembles, für die eine Baugenehmigung erteilt worden war oder die vor dem 1. Januar 1932 errichtet wurden, als eingetragen. Bei einem Haus aus dieser Zeit sollten Sie also nicht davon ausgehen, dass die alte Regel noch gilt: Schauen Sie ins Inventar.

So prüfen Sie es. Das Register des geschützten Kulturerbes (registre du patrimoine protégé; Seite auf Französisch) können Sie als Liste oder auf BruGIS einsehen. In den Datenblättern des Inventars sind geschützte Gebäude auf dem Reiter „Statut juridique“ (rechtlicher Status) vermerkt. Nach unserer eigenen Zählung der Einträge in der PDF-Liste des Registers (Ausgabe 08/2026), die keine von der Region veröffentlichte Zahl ist, sind es 113 für Uccle, 101 für Ixelles, 47 für Watermael-Boitsfort und 43 für Forest. Ein Eintrag ist kein Gebäude: Ein und dasselbe Ensemble (etwa das Logis-Floréal in Watermael-Boitsfort) kann mehrere Einträge umfassen, und die Liste enthält Denkmäler, Ensembles, Landschaften, Bäume und Objekte, für die ein Schutzverfahren läuft. Über die Strenge der örtlichen Regeln sagen diese Zahlen nichts.

Häufige Fragen

Wird mein Projekt in zwei Nachbargemeinden gleich behandelt?

Nicht unbedingt. Das CoBAT und die regionale Verordnung gelten überall, aber PPAS, Gemeindeverordnungen, Schutzgebiete und die Praxis des Dienstes unterscheiden sich. Die gelesenen Seiten zeigen zum Beispiel unterschiedliche Formulierungen zu Fenstern in Watermael-Boitsfort und eigene zonenbezogene Verordnungen in Uccle. Fragen Sie den Dienst der Gemeinde, in der das Gebäude liegt.

Woher weiß ich, ob mein Haus geschützt oder im Inventar eingetragen ist?

Sehen Sie im Register des geschützten Kulturerbes und auf BruGIS nach, dann im Inventar des unbeweglichen Kulturerbes, dessen Datenblätter den rechtlichen Status nennen. Im Zweifel fragen Sie das Bauamt Ihrer Gemeinde. Auch bei einem Gebäude, das weniger als 20 Meter von einem geschützten Gebäude oder in dessen Schutzzone liegt, kann sich das Verfahren ändern.

Kann ich frühere Genehmigungen für mein Haus finden?

Forest, Watermael-Boitsfort und Ixelles nennen einen Dienst zur Suche in Archiven oder Plänen. Uccle hat eine Rubrik Archives, die wir nicht im Einzelnen ausgewertet haben. Forest berechnet für die Suche 15 € je Adresse, Ixelles bietet die Einsicht nach Terminvereinbarung kostenlos an. Halten Sie auch einen Eigentumsnachweis bereit. Am 03-10-2026 beziffert nur die gelesene Seite von Forest die Einreichungsgebühr: Fragen Sie den Betrag beim Dienst nach, bevor Sie einreichen.

Was riskieren Sie, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Nach Angaben der Gemeinde Uccle wird der Verursacher eines protokollierten Verstoßes aufgefordert, eine Regularisierungsgenehmigung zu beantragen, deren Ausgang ungewiss ist. Eine Geldbuße wird fällig, auch wenn die Regularisierung gelingt. In bestimmten Fällen kann er verurteilt werden, einen Teil der Arbeiten abzureißen oder den früheren Zustand wiederherzustellen. Klären Sie die Genehmigungsfrage also vor Baubeginn und bewahren Sie die schriftliche Antwort des Dienstes auf, nicht nur den Rat eines Bauunternehmers.

Die Redaktion hat am 03-10-2026 die Seiten der Städtebaudienste der Gemeinden Uccle, Forest, Watermael-Boitsfort und Ixelles sowie die Seiten der regionalen Kulturerbe-Website nachgelesen (Register im PDF-Format von August 2026, Schutzmaßnahmen, gesetzliches Inventar). Die Zählungen aus dem Register stammen von uns. Status, Schwellenwerte, Gebühren und Öffnungszeiten ändern sich und unterscheiden sich zum Teil von Seite zu Seite auf derselben Website: Prüfen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde, bevor Sie einreichen oder Arbeiten beginnen.